Todo sobre Desahucios en Valencia
Los procedimientos de desahucio son la herramienta procesal idónea para recuperar la vivienda y resolver las difíciles situaciones sobre la ocupación de una vivienda ilegal y el incumplimiento de los contratos de arredramiento.
Atendemos en la posición del propietario- arrendador o ambas en si hay existencia de un contrato, o estamos ante la recuperación de la vivienda por la llamada ocupación ilegal.
Hay dos situaciones que influirán tanto en el camino para recuperar la vivienda como la vía extrajudicial o judicial, estas situaciones derivan de la existencia de un contrato de arrendamiento o la ocupación de la misma sin vinculo contractual.
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Existencia del contrato de arrendamiento.
En esta situación media la relación contractual, ya que hay un contrato, del cual derivan obligaciones por parte de las dos partes, de las cuales se desprenden como principales, el pago de la renta por el inquilino y la posesión tranquila y no perturbada por su arrendador.
Si una de estas obligaciones se incumple por cualquiera de las dos partes, son causa de resolución.
Por ello tenemos que tener en cuenta la regulación en arrendamientos urbanos que es la Ley 29/94, de 24 de noviembre de 1994, de arrendamientos urbanos. La norma indica en su artículo 27 las causas de resolución.
Es importante tener en cuenta que el incumplimiento leve, no es causa de resolución, y debe tenerse en cuenta por el abogado que en el curso procesal se puede subsanar esta circunstancia y devenir el objetivo en el proceso por el letrado.
Para que no nos suceda estas situaciones, siempre debemos requerir en plazo las rentas debidas o cualquier circunstancia que impida el goce pacifico del arrendamiento.
También hay que tener en cuenta normativas especiales que pueden afectar a la norma reguladora, como fue los períodos del COVID, o cualquier norma que puede acontecer, así como la posición del Tribunal Supremo, que puede generar Jurisprudencia aplicable a cada caso.
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Inexistencia del contrato de arrendamiento
Esta situación es completamente ilegal, y se produce con mucha frecuencia en la actualidad, es complicado el proceso de desahucio en estos casos, ya que hay que tener en consideración muchos elementos.
Puede ocurrir que el ocupante haya sido víctima de una estafa por un falso arrendador, también puede producirse que la casa estuviera en total abandono, haya cambiado de propietario o simplemente sea un acuerdo ilícito con la intervención de un tercero.
Nuestro Código Civil regula incluso una posibilidad jurídica donde el ocupante, por el transcurso prolongado del tiempo adquiera la propiedad, aunque parezca sorprendente, deviene del legado jurídico romano – Usucapión- y se puede ejercitar tanto en bienes inmuebles como muebles.
Para ejercitar correctamente un proceso de desahucio hay que cumplir siempre con los traites previos legales, como es el requerimiento, y sin perturbar al ocupante, ya que nuestro ordenamiento jurídico mantiene su posición de ocupante en mora, es decir es un residente que no debe ser forzado a su expulsión fuera de los cauces legales.
La intervención de alguna actividad que ejerza presión ilegal sobre el ocupante puede luego volver en la contra en el propio proceso, siempre hay que contactar con un buen abogado y estar asesorado, tanto para los pasos previos como para el propio ejercicio procesal, ya que luego en el proceso podría encontrar problemas por malas acciones, o simplemente encontrarse con denuncias y devenir procesos civiles o penales que influyan en la causa principal.
Al ocupante hay que requerirlo, hay que respetar el plazo de requerimiento y posteriormente interponer una demanda judicial para que los operadores jurídicos procedan y se recupere la vivienda legalmente.
Por último, es importante tener en cuenta muchas formulas que nos pueden ayudar y tomar en tiempo decisiones previas para luego poder abordar legalmente cualquier negociación o finalización del contrato.
Estas cuestiones las podemos resolver a través de estas preguntas:
La ley no determina el número de rentas que es necesario para desahuciar a un arrendatario que incumple el pago, no obstante, debemos considerar que el juez puede interpretar que es un incumplimiento grave o leve. Por ello, aconsejamos no aventurarnos a un proceso judicial sino se deben más de cuatro o cinco mensualidades.
Siempre debemos de requerir previamente, ya que la ley establece que el inquilino puede atender al requerimiento y poder resolver la situación.
Siempre que atiendan a una gravedad importante sí, el retraso en el pago no se considera una circunstancia grave generalmente, pero si otras que puedan concurrir, como el transcurso del plazo del contrato, incumplimiento con las reglas en la comunidad persistentes, insalubridad u otras causas análogas.
La ley expresa claramente que las ordinarias corresponden al inquilino, salvo previo acuerdo, y las generales al arrendador, tales como tuberías, instalaciones, elementos estructurales y otras que afecten al continente de la vivienda. No obstante, si se inventarían electrodomésticos que llevan mucho tiempo, debe de reemplazarlos, todo ello siempre atiende a una lógica de interpretación y debe de ser atendido desde la buena fe de las partes.
Puedes resolver el contrato y exigir una indemnización por daños y perjuicios, siempre en consonancia con la relación con el inmueble, por ejemplo, gastos de mudanza, traslados etc.
La nueva regulación expresa que debes notificar con dos meses de antelación antes de resolver el contrato.
Cuatro meses de anticipación a la finalización del contrato, no obstante, hay que respetar las prorrogas legales.
Antes eran tres anualidades y cuando se modifico la ley se incremento a cinco meses.
La ley permite desistir del contrato a los 6 meses, sólo deberás abonar la parte arrendadora proporcional una mensualidad del tiempo que te falte por cumplir, además deberás notificarlo con 30 días de antelación.
Hay muchas formas, están las de carácter fehaciente, como conducto notarial y burofax con certificación de texto y acuse u otras no tan fehacientes que acrediten la entrega y el contenido, el juez con su sana critica valorará estas últimas.
Somos expertos en desahucios con una gran estadística en buenos resultados, donde en algunos casos hemos resuelto desahucios en pocos meses y en otros con mayor duración.
Siempre hay que ser pacientes con la Justicia, ya que no todos los Juzgados tienen los mismos medios o carga de trabajo, un buen abogado debe de estar siempre pendiente en todos los pasos y ser cauto en las negociaciones, que aplicado una buena mediación son favorables siempre a la recuperación de la vivienda de forma temprana o de cualquier cantidad, finalizando el asunto de forma amistosa y no contenciosa.
